La vía extrajudicial en caso de impago de tu hipoteca

Desde que comencé a desarrollar mi andadura por esta profesión, he venido trabajando en diversos procedimientos relativos al derecho bancario, y más en concreto, al derecho hipotecario, siempre del prestatario o cliente bancario.

Generalmente, son casos en los que el cliente tiene serias dificultades, cuando no una absoluta imposibilidad, de hacer frente al pago de las cuotas de su préstamo hipotecario.

Algunos de estos casos se abordan cuando ya se encuentran en fase judicial; esto es, cuando el impago de las cuotas alcanza una cantidad elevada, el banco declara vencido el préstamo y presenta una ejecución hipotecaria.

En otros casos, que no suelen ser, desgraciadamente, la mayoría, nos encontramos en un momento previo, cuando el cliente bancario comienza a tener dificultades para hacer frente al pago de su hipoteca, y deciden acudir a un abogado para que les asesore y, sobre todo, para ver si resulta posible alcanzar algún acuerdo con el banco.

Este artículo se dedica exclusivamente a ese segundo escenario, con el único objetivo de intentar ayudar y, sobre todo, arrojar luz a aquellas personas que a día de hoy no pueden hacer frente a su cuota hipotecaria mensual, o tienen serias dificultades para ello, por lo que se ven obligadas a soportar una situación de incertidumbre, de estrés y agobio que, si bien no es sencillo, puede tener salida.

En estos casos, debemos acudir a lo que comúnmente se denomina "negociación extrajudicial" con la entidad bancaria, a fin de intentar buscar una solución o alcanzar algún tipo de acuerdo que permita al cliente vivir con cierta tranquilidad.

Ello puede resultar (y en la práctica, resulta) una labor especialmente complicada, en la que el resultado dependerá mucho de cada caso concreto y sobre todo, de la insistencia y de la constancia que se emplee por parte del abogado para tratar de alcanzar dicho acuerdo.

No obstante, debemos tener claro que no se trata de una "negociación a ciegas", pues el cliente bancario tiene herramientas legales en su mano para defender su posición y, en su caso y siempre que se cumplan una serie de requisitos, que el banco se vea obligado a adoptar una solución adecuada.

Cuando hablo de herramientas a su alcance, me refiero, en concreto, al Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en cuyo Anexo se encuentra el "Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual", o más conocido como el "Código de Buenas Prácticas Bancarias".

Dicho texto legal surgió como respuesta a las serias dificultades en las que, a raíz de la crisis económica que atravesó nuestro país en el año 2007, cada día se encontraban más personas para hacer frente a las cuotas mensuales de sus préstamos hipotecarios; hecho que provocó un aluvión de ejecuciones hipotecarias; lo que condujo, a su vez, a un deterioro drástico del derecho a disfrutar de una vivienda digna.

No obstante, y como quiera que no es el objetivo de este post abordar los motivos que provocaron la redacción de este Código de Buenas Prácticas Bancarias, al respecto me remito a la exposición de motivos del texto, al que podéis acceder directamente haciendo click aquí.

Como decía, el objetivo de este artículo no es abordar los motivos, sino las soluciones, las vías o mecanismos al alcance de cualquiera para intentar dar la batalla y proteger sus derechos y los de su familia, y sobre todo proteger su vivienda pese a las dificultades económicas que pueda estar pasando.

Y es aquí donde cobra especial importancia este Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que la mayoría de las entidades se encuentran adheridas. Puedes consultar el listado de las entidades adheridas haciendo click aquí.

Entrando ya a analizar lo recogido en este Código, el mismo comienza señalando que aquellos deudores hipotecarios que cumplan una serie de requisitos económicos, podrán solicitar al banco una reestructuración de la deuda que resulte viable a medio y largo plazo. Tras ello, la entidad bancaria tiene un mes para ofrecer un plan detallado de reestructuración.

Ello no impide que el cliente bancario, si lo considera oportuno y, aconsejablemente bien asesorado, presente a su vez una propuesta de plan de reestructuración que deberá ser analizada por la entidad bancaria.

Dentro del plan de reestructuración que la entidad puede plantear, deben contenerse las siguientes medidas:

               Un periodo de carencia en la amortización del capital, por tiempo límite de 5 años: Ello implica que, durante el periodo establecido, la cuota mensual sólo incluirá intereses, por lo que se verá notablemente reducida. Esta puede ser una solución "a medias", pues en la mayoría de los casos la experiencia ha demostrado que se trata, como diría el compañero Gonzalo Carrasco Moraleda, de una mera "patada hacia delante".

           Complementariamente, durante este periodo de carencia se plantea la posibilidad de reducir el tipo de interés aplicable al Euribor + 0,25%.

           Ampliar el periodo de amortización del préstamo, de forma tal que, como máximo, se amortice en un periodo de 40 años desde que el préstamo fue concedido. Esto puede ser una solución que disminuya el importe de las cuotas mensuales, lo que en muchos casos puede suponer un alivio importante para el deudor.

         Inaplicación, por tiempo indefinido, de las cláusulas limitativas de la baja del tipo de interés; conocidas como cláusulas suelo.

Si, la aplicación de las anteriores medidas contempladas en la norma resulta infructuosa o inviable, el Código recoge la posibilidad de reducir el capital pendiente de amortización; es lo que se conoce como una "quita".

El porcentaje de la "quita" varía en función de cada caso y, sobre todo, en función de lo que la entidad bancaria considere más adecuado en atención a sus intereses, pues la quita no es una medida obligatoria para la entidad. En otras palabras, el banco puede rechazar la reducción del capital pendiente de amortizar, sin necesidad de justificar sus motivos.

Y, por último, el Código de Buenas Prácticas Bancarias recoge la posibilidad de acudir a la dación en pago; esto es, la entrega de la vivienda al banco y consecuente cancelación total de la deuda.

De esta forma, el cliente bancario que no haya podido solucionar su situación podrá entregar la vivienda a la entidad bancaria y, al menos, liberarse de la deuda para el resto de su vida.

Debe tenerse en cuenta que lo que sucede en la mayoría de los procedimientos de ejecuciones hipotecarias, es que el cliente pierde su vivienda y, además, se queda con un remanente de deuda que, en muchos casos, les acompañará durante el resto de su vida. Por ello, la dación en pago surge como una solución a ese problema, pues si bien es cierto que el cliente perderá su vivienda, al menos quedará liberado de la deuda, lo que le permitirá seguir adelante con mayor facilidad.

Además, en aquellos casos en los que las medidas anteriormente comentadas no hayan resultado viables, el banco estará obligado a aceptar la dación en pago de la vivienda, cancelando así la deuda de forma total.

                 "La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda".

Es importante señalar también que en algunos supuestos, y una vez cancelada la deuda, el deudor tendrá derecho a permanecer en la vivienda en régimen de alquiler, con una renta anual que no podrá superar el 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En posteriores artículos analizaré cómo se desarrolla todo este procedimiento de negociación extrajudicial en la práctica o, al menos, cómo se han desarrollado aquellos en los que he podido intervenir, habiendo llegado a obtener la aceptación de la dación en pago por parte de la entidad bancaria.

Lo importante, y lo que quiero transmitir con este artículo, es que existen herramientas y mecanismos al alcance de todos los deudores hipotecarios, para poder continuar hacia delante; ya sea bien mediante la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias, o bien mediante la negociación individual con el banco.

Y ello, porque no debe descartarse que, incluso en casos en los que no se cumplan todos los requisitos para acogerse a este Código de Buenas Prácticas, se podrá negociar con la entidad bancaria algún tipo de solución alternativa e individualizada que consiga el mismo objetivo.

Para todo ello, es fundamental actuar a tiempo y sobre todo dejarse asesorar correctamente, de forma que se puedan analizar los pasos a dar y conseguir el mejor resultado posible para ti y para los tuyos.

Ignacio López Velázquez.